A tokenização imobiliária permite investir em imóveis a partir de frações digitais. Veja como funciona, o que diz a CVM e a Resolução Cofeci, e o que o token ainda não substitui no Brasil. Essa inovação surge como resposta ao gargalo do mercado imobiliário tradicional, que movimenta trilhões de reais, mas sofre com capital travado, transações lentas e acesso restrito.
O sinal mais claro desse amadurecimento veio em agosto de 2025, quando o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) publicou a Resolução 1.551, o primeiro marco regulatório específico para tokenização imobiliária no Brasil. A norma criou figuras jurídicas próprias e deu ao setor uma estrutura que antes não existia.
Mas há um ponto que separa empresas bem estruturadas das que vão ter problemas: mesmo com a resolução do Cofeci, o arcabouço jurídico brasileiro ainda não equipara o token à matrícula do imóvel no cartório. Entender essa distinção é o que diferencia uma operação bem estruturada de uma exposição regulatória que pode comprometer o projeto inteiro.
O que é tokenização imobiliária
A estruturação de tokenização imobiliária consiste no processo de representar direitos vinculados a um imóvel em tokens digitais registrados em blockchain. Esses direitos podem ser de natureza econômica, como o recebimento de aluguéis ou a participação nos lucros de um empreendimento, ou de natureza contratual, como o direito de compra de uma unidade futura.
O token não é o imóvel. É um instrumento digital que representa um direito sobre ele. Essa distinção é juridicamente relevante e tem sido o centro do debate regulatório no Brasil em 2025 e 2026.
A tecnologia blockchain entra como infraestrutura de registro: cada token tem identificação única, é transferível entre carteiras digitais e carrega, de forma programável, as regras de distribuição de rendimentos, votação e transferência definidas no smart contract que o governa.
O que pode ser tokenizado no mercado imobiliário
Nem todo ativo imobiliário se enquadra da mesma forma em uma estrutura de tokenização. Os modelos mais utilizados no Brasil são:
Recebíveis imobiliários
Fluxos de caixa futuros provenientes de contratos de compra e venda, aluguéis ou financiamentos. É o modelo mais consolidado juridicamente, pois os recebíveis já têm estrutura regulatória clara via CRI e FIDC. A tokenização adiciona rastreabilidade e liquidez secundária a esses instrumentos.
Frações de empreendimentos
Incorporadoras tokenizam unidades ou frações do VGV de um empreendimento para captar recursos antes do lançamento. O token representa um direito contratual sobre a unidade ou sobre o resultado financeiro do projeto.
Imóveis comerciais e galpões
Propriedades geradoras de renda com contratos de locação de longo prazo são tokenizadas para permitir que investidores participem dos rendimentos sem precisar adquirir o ativo integralmente. O modelo é funcionalmente similar ao FII, mas com maior flexibilidade operacional.
Crédito imobiliário e LCIs
Instituições financeiras e securitizadoras estruturam instrumentos de crédito imobiliário em formato tokenizado, com liquidação em blockchain e distribuição automatizada de rendimentos via smart contract.
O que a CVM diz sobre tokens imobiliários
A Comissão de Valores Mobiliários adota abordagem funcional para analisar operações de tokenização imobiliária. O critério central não é o nome do instrumento, mas a substância econômica da operação.
Se a estrutura envolver esforço de terceiros, investimento coletivo, expectativa de retorno e oferta ao público, a CVM entende que o token se enquadra como valor mobiliário. Isso significa que a emissão precisa seguir as regras da Resolução CVM 88, que estabelece os requisitos para ofertas públicas de valores mobiliários de empresas de pequeno porte via plataformas eletrônicas de crowdfunding de investimento.
A Resolução 88 permite captações de até R$ 15 milhões por oferta sem os requisitos completos de uma oferta pública registrada. Acima desse limite, a operação exige registro formal na CVM com prospecto, auditoria e gestora regulada. A CVM confirmou que a revisão dessa norma está entre as prioridades da Agenda Regulatória de 2026.
O ponto de atenção para empresas que estruturam essas operações: o enquadramento como valor mobiliário não é opcional. Se a estrutura tem as características descritas pela CVM, o enquadramento é automático, independente do nome que o emissor dá ao token.
A Resolução Cofeci 1.551: o primeiro marco específico para tokens imobiliários
Em 14 de agosto de 2025, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis publicou a Resolução Cofeci 1.551, o primeiro marco regulatório dedicado exclusivamente à tokenização imobiliária no Brasil. A norma entrou em vigor 60 dias após a publicação e criou um sistema próprio de transações imobiliárias digitais.
A resolução instituiu três figuras jurídicas novas:
- TID (Token Imobiliário Digital): a representação digital fracionada de direitos relativos a um bem imóvel, registrada em blockchain. A titularidade do TID confere ao detentor a posição jurídica para exercer os Direitos Imobiliários Tokenizados (DITs) correspondentes.
- PITD (Plataforma Imobiliária para Transações Digitais): as plataformas responsáveis por emitir, distribuir, negociar e custodiar os tokens. Para operar legalmente, precisam se credenciar junto ao Sistema Cofeci-Creci, comprovando capacidade técnica, financeira e de governança, com requisitos de segurança da informação, prevenção à lavagem de dinheiro e aderência à LGPD.
- ACGI (Agente de Custódia e Garantia Imobiliária): a entidade responsável por assegurar que os tokens representem de fato direitos reais sobre os imóveis, podendo deter a titularidade registral ou uma garantia real em benefício dos titulares dos TIDs.
Um ponto técnico importante: a Resolução Cofeci afasta expressamente sua aplicação a valores mobiliários, regidos pela Lei 6.385/1976, e a serviços com ativos virtuais sob a Lei 14.478/2022. Em outras palavras, a tokenização imobiliária em PITDs credenciadas é uma coisa; operações que se enquadram como valor mobiliário continuam sob a CVM, e serviços com criptoativos sob o Banco Central. As três esferas não se misturam — e definir corretamente em qual delas uma operação se encaixa é decisivo para a conformidade.
A resolução representa um avanço real de segurança jurídica para o setor. Mas, como o próprio mercado jurídico apontou, ela não resolve a questão central do registro de propriedade, como veremos a seguir.
A barreira jurídica que o mercado ainda não resolveu
O avanço da regulação não elimina uma limitação estrutural que especialistas e decisões recentes deixaram explícita: o token, por si só, não substitui a matrícula do imóvel no cartório.
A questão ficou ainda mais evidente com a Resolução Cofeci 1.551. Embora a norma represente um marco importante, ela foi editada por um conselho de corretores de imóveis, que não tem competência legal sobre o registro público de propriedade. O registro imobiliário é função dos cartórios, regida pelo Código Civil e pela Lei de Registros Públicos. O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) manifestou-se exatamente sobre esse ponto: a transferência da propriedade imobiliária continua dependendo do registro na matrícula do imóvel, e o TID não tem o condão de substituí-lo.
A lógica é clara: o Código Civil brasileiro estabelece o registro em cartório como elemento central para... a transferência de propriedade. O artigo 1.245 determina que a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Sem esse registro, o que se transfere é um direito contratual ou econômico, não a propriedade jurídica plena do bem.
Isso não inviabiliza a tokenização imobiliária. Significa que operações bem estruturadas precisam deixar claro para os investidores o que o token representa exatamente. Tokens que prometem propriedade jurídica plena sem o registro correspondente criam expectativas que a estrutura não consegue entregar, e isso é risco legal e reputacional para quem emite e para quem distribui.
| O token pode representar | O token não substitui |
|---|---|
| Direitos econômicos (rendimentos, participação nos lucros) | A matrícula do imóvel no cartório |
| Direitos contratuais (opção de compra, direito de preferência) | A transferência de propriedade prevista no Código Civil |
| Recebíveis imobiliários securitizados | O registro de garantias reais (hipoteca, alienação fiduciária) |
| Fração de um veículo jurídico (SPE, FII) | A titularidade direta do bem imóvel |
Como funciona uma estrutura de tokenização imobiliária bem estruturada
Uma operação estruturada corretamente passa por cinco etapas que combinam tecnologia, direito e estrutura financeira:
- 1. Definição do veículo jurídico: O ativo imobiliário precisa estar dentro de um veículo jurídico adequado antes de ser tokenizado. Os mais usados são a Sociedade de Propósito Específico (SPE), o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) e a Securitizadora com emissão de CRI. O token representa uma fração desse veículo, não o imóvel diretamente.
- 2. Enquadramento regulatório: Definir se a operação se enquadra como valor mobiliário (CVM), instrumento de crédito (BCB) ou contrato de direito privado. Esse enquadramento determina quais regras se aplicam à emissão, distribuição e divulgação de informações.
- 3. Estruturação dos smart contracts: Os contratos inteligentes que governam o token precisam refletir com precisão os direitos definidos nos documentos jurídicos. Qualquer divergência entre o que o código executa e o que o contrato promete é uma fonte de litígio. A auditoria independente dos smart contracts é etapa obrigatória em operações institucionais.
- 4. KYC, AML e onboarding de investidores: Operações que envolvem captação de recursos do público precisam de processos de identificação dos investidores (KYC) e prevenção à lavagem de dinheiro (AML) adequados. Isso se aplica tanto a plataformas de distribuição quanto a emissores diretos que acessam investidores de forma recorrente.
- 5. Governança e distribuição de rendimentos: Smart contracts que automatizam a distribuição de rendimentos eliminam o risco operacional de processos manuais, mas precisam de mecanismos de governança para lidar com eventos extraordinários: inadimplência do locatário, revisão de aluguel, venda antecipada do ativo. Operações sem esses mecanismos definidos criam impasses quando o imprevisto acontece.
O que muda em 2026
Três movimentos regulatórios e de mercado transformam o cenário da tokenização imobiliária neste ano:
- A entrada em vigor da Resolução Cofeci 1.551: Com a norma em vigor, as plataformas que quiserem operar tokens imobiliários precisarão se credenciar como PITDs junto ao Sistema Cofeci-Creci. Isso tende a separar os operadores estruturados dos que atuavam sem respaldo, elevando o padrão de governança do mercado. O credenciamento e a fiscalização desse novo ecossistema são processos que vão se desenrolar ao longo de 2026.
- Revisão da Resolução CVM 88: A CVM confirmou que a revisão da Resolução 88 está entre as prioridades da Agenda Regulatorória de 2026. A expectativa do mercado é de que o novo marco amplie os limites de captação e defina com mais precisão os requisitos para plataformas de distribuição de tokens. Os detalhes específicos serão conhecidos quando a nova norma for publicada.
- Adoção institucional: Bancos, constrututoras e gestoras de grande porte estão incorporando a tokenização em seus modelos de negócio. Essa entrada de players com estrutura regulatória consolidada tende a elevar o padrão de governança do mercado e aumentar a credibilidade das operações para investidores institucionais.
"Não existe tokenização de sucesso que se apoie apenas em tecnologia. A robustez reside na intersecção entre o smart contract e o veículo societário no mundo analógico." Ricardo Zago, Diretor Líder da Avalon Blockchain Consulting
O que a Avalon estrutura para o mercado imobiliário
A Avalon atua na estruturação de operações de tokenização imobiliária desde o diagnóstico de viabilidade até o acompanhamento pós-lançamento. O trabalho cobre três frentes integradas:
- Estruturação jurídica e regulatória: definição do veículo jurídico adequado, enquadramento na Resolução CVM 88, estruturação da documentação de oferta e coordenação com parceiros jurídicos especializados em direito imobiliário e mercado de capitais.
- Modelagem técnica: arquitetura dos smart contracts, seleção da blockchain adequada ao perfil da operação, auditoria de segurança e definição dos mecanismos de distribuição de rendimentos e governança on-chain.
- Posicionamento comercial: estruturação da proposta de valor para investidores, mapeamento do perfil de investidor adequado ao ativo e apoio na construção do material de distribuição em conformidade com as regras da CVM.
Perguntas frequentes sobre tokenização imobiliária
O que é tokenização imobiliária?
É o processo de representar direitos vinculados a um imóvel em tokens digitais registrados em blockchain. Esses direitos podem ser econômicos, como participação nos rendimentos, ou contratuais, como direito de compra de uma unidade. O token não substitui a matrícula do imóvel no cartório.
Tokenização imobiliária é regulamentada no Brasil?
Em parte. A Resolução Cofeci 1.551, de agosto de 2025, criou o primeiro marco específico para tokens imobiliários, instituindo o TID, as PITDs e os ACGIs. Além disso, operações que envolvem captação do público com expectativa de retorno são enquadradas como valores mobiliários pela CVM e seguem a Resolução CVM 88. O marco legal sobre o registro de propriedade, no entanto, ainda não foi alterado: o token não substitui a matrícula no cartório.
O que é a Resolução Cofeci 1.551?
É a norma publicada pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis em agosto de 2025, que criou o primeiro marco regulatório específico para a tokenização imobiliária no Brasil. Ela instituiu o Token Imobiliário Digital (TID), as Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) e os Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs). A resolução não se aplica a operações que se enquadram como valor mobiliário (CVM) ou como serviço de ativo virtual (Banco Central).
Qual a diferença entre token imobiliário e FII?
Ambos permitem que investidores participem de rendimentos de imóveis sem adquiri-los integralmente. O FII tem regime jurídico consolidado, governança fiduciária regulada pela CVM e histórico de mercado. O token imobiliário oferece maior flexibilidade operacional e potencial de liquidez via mercado secundário on-chain, mas com menor maturidade regulatória e jurídica no Brasil atual.
O token imobiliário transfere a propriedade do imóvel?
Não diretamente. Mesmo com a Resolução Cofeci 1.551, o token não substitui o registro cartorial previsto no Código Civil. O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil reforçou que a transferência da propriedade continua dependendo do registro na matrícula. O token representa direitos sobre o imóvel — econômicos ou contratuais — não a propriedade jurídica plena do bem. Estruturas bem organizadas deixam essa distinção clara nos documentos de oferta.
Qual o investimento mínimo para tokenizar um imóvel?
Não há um mínimo regulatório, mas o custo de estruturação de uma operação com conformidade jurídica e técnica adequada torna operações abaixo de R$ 5 milhões pouco viáveis do ponto de vista econômico. Para empreendimentos menores, o modelo de recebíveis tokenizados via Resolução CVM 88 oferece estrutura mais acessível.
Quer saber se o seu ativo imobiliário pode ser tokenizado — e o que isso custa? Avaliamos seu caso em uma conversa inicial.
RZRicardo Zago
Consultor e Co-fundador da Avalon Blockchain Consulting · Professor de Blockchain na FIAP · Mentor de Startups
Ricardo Zago atua na estruturação de negócios em blockchain, tokenização de ativos reais e stablecoins para o mercado corporativo. Desenvolve projetos na interseção entre mercados tradicionais e infraestrutura descentralizada, com foco em viabilidade regulatória e geração de resultado para empresas brasileiras.
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