Índice
- Qué es la tokenización inmobiliaria
- La Resolución Cofeci 1.551: el primer marco específico
- La barrera jurídica que aún persiste
- Qué se puede tokenizar en el mercado inmobiliario brasileño
- Por qué Brasil atrae al inversor inmobiliario de la región
- Cómo acceden los inversores latinoamericanos
- Cómo actúa Avalon
- Preguntas frecuentes sobre tokenización inmobiliaria en Brasil
El mercado inmobiliario brasileño es uno de los mayores de América Latina, y durante décadas tuvo el mismo problema que enfrentan los inversores en toda la región: capital inmovilizado, transacciones lentas y acceso restringido a quienes pueden desembolsar grandes sumas de una sola vez. La tokenización inmobiliaria surgió como respuesta a ese problema, y en 2026 el mercado brasileño dio un paso decisivo hacia su consolidación.
En agosto de 2025, el Consejo Federal de Corredores de Inmuebles de Brasil (Cofeci) publicó la Resolución 1.551, el primer marco regulatorio específico para la tokenización inmobiliaria del país. Para inversores de México, Colombia, Argentina, Chile y el resto de la región que buscan exposición al mercado inmobiliario brasileño, entender este marco es el punto de partida.
Esta guía explica cómo funciona la estructuración de tokenización inmobiliaria en Brasil, qué creó la Resolución Cofeci, cuál es la barrera jurídica que aún persiste y cómo los inversores latinoamericanos pueden acceder a este mercado.
Qué es la tokenización inmobiliaria
La tokenización inmobiliaria es el proceso de representar derechos vinculados a un inmueble mediante tokens digitales registrados en blockchain. Esos derechos pueden ser de naturaleza económica, como la percepción de alquileres o la participación en las ganancias de un emprendimiento, o de naturaleza contractual, como el derecho de compra de una unidad futura.
El token no es el inmueble. Es un instrumento digital que representa un derecho sobre él. Esta distinción es jurídicamente relevante y ha sido el centro del debate regulatorio en Brasil.
La tecnología blockchain entra como infraestructura de registro: cada token tiene identificación única, es transferible entre billeteras digitales y lleva, de forma programable, las reglas de distribución de rendimientos, votación y transferencia definidas en el contrato inteligente que lo gobierna.
La Resolución Cofeci 1.551: el primer marco específico
El 14 de agosto de 2025, el Consejo Federal de Corredores de Inmuebles publicó la Resolución Cofeci 1.551, que entró en vigor 60 días después y creó un sistema propio de transacciones inmobiliarias digitales en Brasil.
La resolución instituyó tres figuras jurídicas nuevas:
- TID (Token Inmobiliario Digital): la representación digital fraccionada de derechos relativos a un bien inmueble, registrada en blockchain. La titularidad del TID confiere a su tenedor la posición jurídica para ejercer los Derechos Inmobiliarios Tokenizados correspondientes.
- PITD (Plataforma Inmobiliaria para Transacciones Digitales): las plataformas responsables de emitir, distribuir, negociar y custodiar los tokens. Para operar legalmente deben acreditarse ante el Sistema Cofeci-Creci, comprobando capacidad técnica, financiera y de gobernanza, con requisitos de seguridad de la información, prevención de lavado de dinero y cumplimiento de la ley brasileña de protección de datos (LGPD).
- ACGI (Agente de Custodia y Garantía Inmobiliaria): la entidad responsable de asegurar que los tokens representen efectivamente derechos reales sobre los inmuebles.
Un punto técnico importante para el inversor extranjero: la Resolución Cofeci no se aplica a operaciones que se encuadran como valores mobiliarios, regidos por la CVM brasileña, ni a servicios con activos virtuales bajo supervisión del Banco Central. Las tres esferas regulatorias son distintas, y definir correctamente en cuál se encuadra una operación es decisivo para el cumplimiento.
La barrera jurídica que aún persiste
El avance de la regulación no elimina una limitación estructural que el propio mercado jurídico brasileño dejó explícita: el token, por sí solo, no sustituye la matrícula del inmueble en el registro.
Aunque la Resolución Cofeci representa un marco importante, fue dictada por un consejo de corredores de inmuebles, que no tiene competencia legal sobre el registro público de propiedad. El registro inmobiliario es función de los registros públicos (cartórios), regido por el Código Civil brasileño. El Instituto de Registro Inmobiliario de Brasil (IRIB) se manifestó precisamente sobre este punto: la transferencia de la propiedad inmobiliaria sigue dependiendo del registro en la matrícula del inmueble.
Para el inversor latinoamericano, esto significa una distinción fundamental: la mayoría de las operaciones de tokenización inmobiliaria en Brasil representan derechos económicos sobre el inmueble (rendimientos, participación en resultados) o una fracción de un vehículo jurídico que posee el inmueble, no la propiedad directa del bien. Operaciones bien estructuradas dejan esta distinción clara en la documentación.
Qué se puede tokenizar en el mercado inmobiliario brasileño
Los modelos más utilizados en Brasil son:
Recibibles inmobiliarios (CRI)
Flujos de caja futuros provenientes de contratos de compraventa, alquileres o financiamientos. Es el modelo más consolidado jurídicamente, con estructura regulatoria clara.
Fracciones de desarrollo
Desarrolladoras tokenizan unidades o fracciones del valor de un emprendimiento para captar recursos antes del lanzamiento.
También se tokenizan de forma habitual:
- Inmuebles comerciales y galpones logísticos: propiedades generadoras de renta con contratos de alquiler de largo plazo, tokenizadas para permitir que inversores participen de los rendimientos sin adquirir el activo íntegramente. Funcionalmente similar a un fondo inmobiliario, pero con mayor flexibilidad operativa.
- Crédito inmobiliario: instituciones financieras y securitizadoras estructuran instrumentos de crédito inmobiliario en formato tokenizado, con liquidación en blockchain y distribución automatizada de rendimientos.
Por qué Brasil atrae al inversor inmobiliario de la región
Brasil combina factores que lo hacen atractivo para el inversor inmobiliario latinoamericano:
- El mayor mercado inmobiliario de la región, con profundidad y diversidad de activos que pocos países de América Latina ofrecen.
- Un marco regulatorio en consolidación. Con la Resolución Cofeci y la actuación de la CVM sobre operaciones que se encuadran como valores mobiliarios, Brasil tiene hoy más claridad regulatoria para tokenización inmobiliaria que la mayoría de los países de la región.
- Rendimientos activos. El entorno de tasas de interés en Brasil hace que los instrumentos inmobiliarios de renta ofrezcan rendimientos competitivos frente a mercados desarrollados.
- Liquidez vía mercado secundario. La tokenización abre la posibilidad de negociar fracciones inmobiliarias en plataformas digitales, una liquidez que la inversión inmobiliaria tradicional no ofrece.
Cómo acceden los inversores latinoamericanos
Existen varias estructuras para que un inversor de la región acceda al mercado inmobiliario tokenizado de Brasil:
- Fracciones vía PITD acreditada. Con la Resolución Cofeci, las plataformas acreditadas pueden emitir y negociar TIDs. El inversor extranjero debidamente identificado y registrado puede ser titular de tokens.
- Fondos inmobiliarios y de recibibles. La inversión a través de vehículos regulados que poseen activos inmobiliarios tokenizados ofrece un punto de entrada con cumplimiento regulatorio gestionado por el vehículo.
- Estructuras transfronterizas. Para inversiones de mayor volumen, las estructuras que conectan la jurisdicción de origen con la operación brasileña requieren análisis de tratados tributarios y cumplimiento KYC/AML recíproco.
El punto de atención: cada estructura tiene requisitos regulatorios específicos según el perfil del inversor y la jurisdicción de origen. La definición de la estructura adecuada precede a cualquier decisión de inversión.
Cómo actúa Avalon
Avalon trabaja con inversores, fondos y empresas de América Latina que buscan acceder al mercado inmobiliario tokenizado de Brasil con seguridad jurídica.
El trabajo cubre tres frentes:
- Análisis regulatorio: evaluación del marco aplicable a la operación (Resolución Cofeci, CVM, Banco Central), análisis del encuadramiento correcto y de los requisitos para el inversor extranjero.
- Estructuración del acceso: definición del vehículo de inversión adecuado al perfil del inversor, marco de cumplimiento KYC/AML y análisis de la estructura transfronteriza.
- Selección de activos: identificación de las operaciones inmobiliarias tokenizadas con el mejor perfil de riesgo-retorno para el inversor.
Preguntas frecuentes sobre tokenización inmobiliaria en Brasil
¿Qué es la Resolución Cofeci 1.551?
Es la norma publicada por el Consejo Federal de Corredores de Inmuebles de Brasil en agosto de 2025, que creó el primer marco regulatorio específico para la tokenización inmobiliaria del país. Instituyó el Token Inmobiliario Digital (TID), las Plataformas Inmobiliarias para Transacciones Digitales (PITD) y los Agentes de Custodia y Garantía Inmobiliaria (ACGI).
¿El token inmobiliario transfiere la propiedad del inmueble en Brasil?
No directamente. Incluso con la Resolución Cofeci, el token no sustituye el registro en la matrícula del inmueble previsto en el Código Civil brasileño. El Instituto de Registro Inmobiliario de Brasil manifestó precisamente sobre este punto: la transferencia de la propiedad inmobiliaria sigue dependiendo del registro en la matrícula del inmueble.
¿Pueden inversores extranjeros invertir en inmuebles tokenizados en Brasil?
Sí. Inversores debidamente identificados y registrados pueden ser titulares de tokens inmobiliarios a través de plataformas acreditadas (PITD), de fondos regulados que poseen activos tokenizados, o de estructuras transfronterizas. Cada vía tiene requisitos regulatorios específicos según la jurisdicción de origen.
¿Qué rendimientos ofrece la inversión inmobiliaria tokenizada en Brasil?
Los rendimientos varían según el tipo de activo y la estructura. El entorno de tasas de interés en Brasil hace que los instrumentos inmobiliarios de renta ofrezcan rendimientos competitivos frente a mercados desarrollados, con la ventaja adicional de la liquidez vía mercado secundario que la tokenización permite.
¿Cuál es la diferencia entre un token inmobiliario y un fondo inmobiliario?
Ambos permiten que inversores participen de rendimientos de inmuebles sin adquirirlos íntegramente. El fondo inmobiliario tiene régimen jurídico consolidado y gobernanza regulada. El token inmobiliario ofrece mayor flexibilidad operativa y potencial de liquidez vía mercado secundario, pero con menor madurez regulatoria y jurídica en el Brasil actual.
¿Es seguro invertir en inmuebles tokenizados en Brasil?
La seguridad depende de la estructura. Operaciones que respetan el marco regulatorio aplicable (Cofeci, CVM o Banco Central según el caso), con documentación clara sobre qué representa el token y con plataformas acreditadas, ofrecen mayor seguridad jurídica. El análisis del encuadramiento y de la estructura es esencial antes de invertir.
¿Quiere viabilizar o estructurar su acceso al mercado de tokenización inmobiliaria en Brasil con respaldo estratégico? Hable con Avalon.
RZRicardo Zago
Consultor y Co-fundador de Avalon Blockchain Consulting · Profesor de Blockchain en FIAP · Mentor de Startups
Ricardo Zago actúa en la estructuración de negocios en blockchain, tokenización de activos reales y stablecoins para el mercado corporativo. Desarrolla proyectos en la intersección entre mercados tradicionales e infraestructura descentralizada, con un enfoque en la viabilidad regulatoria y la generación de resultados para empresas brasileñas.
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